Inmobiliario
Obra nueva
¿Qué es la obra nueva?
Es el documento notarial que tiene lugar cuando el propietario de un terreno declara la construcción de una obra nueva en él (por ejemplo, una vivienda, una nave industrial, una ampliación de una construcción preexistente, una piscina, etc.) a efectos de dejar constancia jurídica de su existencia y, en última instancia, inscribir dicha obra en el Registro de la Propiedad, coordinándola así con la nueva realidad física del terreno en cuestión.
Documentación necesaria
Para firmar una extinción de condominio ante notario
Documento nacional de identidad original y en vigor
Título de propiedad del inmueble
Copia auténtica de las escrituras de propiedad de la finca donde se declara la obra nueva (por ejemplo, una escritura de compraventa, de donación, de aceptación de herencia, etc.).
Último recibo del IBI de la finca
Documento que permitirá obtener la referencia catastral de la finca, y así solicitar la certificación catastral descriptiva y gráfica que será necesaria por parte de la oficina notarial.
Licencia urbanística
Documento administrativo que contiene la autorización pertinente del Ayuntamiento en el que radique la finca, que habilita al propietario para realizar la nueva edificación, a la vista del proyecto arquitectónico presentado, y todo ello de conformidad con la normativa urbanística y de planeamiento del suelo que corresponda.
Certificado de técnico competente
Documento emitido por técnico competente (es decir, arquitecto), descriptivo de la nueva obra y acreditativo de que dicha obra se ajusta a lo previsto en el proyecto aprobado por la administración competente, previa obtención de la licencia de obra necesaria.
Certificado final de obra
En caso de que se trate de una obra nueva terminada, deberá aportarse este documento, emitido por el director de obra y el director de ejecución de obra, en el que se acredite que la obra para la que se solicitó la licencia administrativa está finalizada y se ajusta a lo dispuesto en el proyecto que se presentó y aprobó.
Acreditación del seguro decenal
En caso de que sea necesario, según la tipología de obra nueva, deberá aportarse un documento acreditativo de que se ha suscrito el seguro decenal obligatorio, es decir, un contrato de seguro para cubrir eventuales daños estructurales que pudiera sufrir la edificación durante los 10 años siguientes a su finalización.
Libro del edificio
Documento que recoge la información relativa a las características técnicas de la construcción, tales como la identificación y emplazamiento del edificio, planos del mismo, memoria de calidades de los materiales empleados, etc. En la práctica, al tratarse de un documento extenso, a menudo se aporta como un fichero electrónico adjunto en un CD o USB.
Certificado de coordenadas georreferenciadas
Documento que contiene las coordenadas georreferenciadas de la edificación y de la parcela, y que permite comprobar que la edificación se encuentra dentro de la parcela correspondiente. Dicho documento deberá ir acompañado del fichero GML correspondiente y contar con el informe de validación positivo del Catastro.
Es importante diferenciar
Catastro: lo gestiona el Ayuntamiento con fines fiscales (para calcular el IBI)
Registro de la Propiedad: da seguridad jurídica y acredita oficialmente la existencia de la construcción.
Tipos de declaraciones
Con licencia de obra (obra reciente): se utiliza cuando la construcción acaba de realizarse y cuenta con licencia municipal.
Por antigüedad (obra antigua sin licencia): se aplica cuando la obra es antigua y no se conserva la licencia, o esta nunca existió, siempre que haya transcurrido el plazo legal para que la Administración pueda ordenar su demolición.
¿Quién puede otorgar una escritura de declaración de obra nueva?
Como es lógico, la declaración de obra nueva es un acto de riguroso dominio, es decir, que el mismo sólo lo puede realizar el propietario o dueño de la finca.